小屋の別荘を建てた時の固定資産税の試算

ここ最近、家（マンション）の近くで購入した土地に、自分で小屋を建て、外には畑と池を作って、子供達と一緒に、BBQしたり、木工作業したり、畑作業したりして休日を過ごす、っという妄想をよくしてます。

で、その妄想の実現に必要なことを暇な時に調べたりしてます。
今回の記事は、更地に小屋を建てて住宅用地にするための条件と、住宅用地にした際のコストメリットを試算しました。まぁ、我が家はただでさえ財政難なので、そんなことできるはずもなく、妄想止まりなのですが。

土地が用途地域として適合しているのは前提として、住居地域ならその他基本的な制限である建ぺい率、容積率、高さ制限等の土地の利用制限も含めて、小屋の規模で引っかかることはまぁなさそうですね。

色々条例等による独自制限もあるとのことですが、とりあえず抑えておくべきなのが、建築基準法。すなわち、小屋を建てて際に行う建築確認申請です。

建築確認申請が必要な条件はざっくり下記。

※条件があります（リンク先参照）

セルフビルドと法律について
https://diy-ie.com/ch-Law-to-build.html

都市計画区域外なら確認申請は不要ですが、自宅から自転車圏内がいいので、避けては通れなさそう。

更地に新築なら規模に関わらず、建築確認申請が必要であるため、建築基準法に適合する必要があります。
我が家は駅から徒歩20分以上ある住宅街ですが、調べてみると準防火地域でした。駅周辺だけのイメージでしたが、結構広いですね・・・。
場所によっては準耐火建築物にする必要があると。

仮に確認申請せず、あたかも菜園用の道具置きのような見た目の小屋を作った場合に、撤去を命令されるのか定かじゃないですが、少なくとも住宅用地の減税は受けられません。

どんな小屋なら住宅として認められるかというと、下記のサイトによると、下記の3つの条件があるとのこと。
・外気遮断性（外壁があること）
・土地への定着性（基礎があること）
・住宅としての用途であること

住宅用地の特例～住宅の定義についての解説～
https://karaage.info/10164/

住宅としての用途と判断される要件としては、トイレ・台所・玄関があることとのことで、トイレがやや厄介ですな。ただ、別の情報では、設備要件はなく土地への定着性（基礎）があり建築物と見なされれば、住宅用地となったなど、市町村によって異なりそうな雰囲気です。

さて、ここからは住宅用地とすることのコストメリットを試算してみます。

固定資産税の住宅用地の特例
小規模住宅用地（住宅やアパート等の敷地で２００平方メートル以下の部分）
固定資産税：価格×１／６
都市計画税：価格×１／３

（都市計画税は都市計画法における市街化区域の場合にかかる税金）

そもそもの固定資産税はいくらになるかというと、

固定資産税　固定資産税評価額×1.4%
都市計画税　固定資産税評価額×0.3%

固定資産税評価額は実勢価格の70%くらいに設定されているとのこと。
土地の価格は国土交通省の土地情報総合システムで調べられます。

我が家周辺の地価を調べると18万円/m2程でした。

仮に55m2で1000万円、評価額700万円の土地を購入するとします。

通常の場合、税金は、
固定資産税　9.8万円
都市計画税　2.1万円
計11.9万円

小規模住宅用地の特例を受けられると、
固定資産税　1.6万円、
都市計画税　0.7万円、
計2.3万円

差額は9.6万円。

住宅用地にしないなら、小屋に基礎を設けない等して、固定資産税の対象にしない事もできますが、住宅認定するなら、小屋にも固定資産税がかかります。
小屋の固定資産税を6,000円程として、年間差額9万円とすると、20年で180万円の差。でかいっすな。

確認申請および住宅認定させるために、追加でかかる費用として、

確認申請手数料　3.5万円
確認申請外注　30万円
基礎工事外注　50万円
コンポストトイレ 20万円

ざっと100万円ちょい

台所は蛇口から水が出ることが必要なそうですが、作業小屋や菜園場にしても、水道は必要だと思ったので、追加分には入れませんでした。売却時の基礎撤去代（15万くらい？)も未考慮。また、工法の仕様規定に則って設計しなくてはならないので、建材費は建てば良いだけの小屋より高く付きそうですね。

ただ、確認申請や基礎工事を外注せずに自分でやれば安く済みます。

仮に追加費100万円だとすると10年程でペイするので、長い目で見て、頑張って住宅用地にした方が良さげな感じですね。

以上、妄想終わり。